Не дай себя обмануть

Претенденты в управляющие компании идут на любую хитрость, чтобы навязать себя собственникам 

В последнее время во многих многоквартирных домах города проходят общие собрания собственников жилья: где-то в связи с реорганизацией существующей управляющей компании, где-то – с появлением на горизонте новых… К сожалению, процесс сопровождается массой нарушений законодательства. Об этом свидетельствует растущее число обращений в общественную приемную регионального отделения общероссийского общественного движения в защиту прав и интересов потребителей «Объединение потребителей России». Рассказывает заместитель руководителя общественной приемной Рафаил Исламгазин.

– Сейчас мы наблюдаем, как бывшие ЖЭУ массово подались в управляющие организации, лихо устраивая общие собрания собственников. Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая организация может быть инициатором собрания, но дочерние ЖЭУ не являются управляющими, поэтому на них такое право не распространяется.

Так же, как еще при первой волне выбора управляющих компаний (УК) в 2007 году, на нынешних собраниях собственникам отказывают предоставлять договоры управления на рассмотрение, мотивируя тем, что документ будет предоставлен после голосования и выбора этого ЖЭУ в качестве управляющей организации. В другом случае – нарушена процедура проведения собрания. Объявление о собрании вывешено накануне. Естественно, что жители этого объявления не видели. Собственникам не предоставляются лицензии на деятельность по управлению многоквартирными домами.

В одном из домов мастер ЖЭУ осмотрела трубы отопления и подала собственнику квартиры листок бумаги для подписи, пояснив, что она нужна для подтверждения осмотра стояков отопления. Собственница квартиры выдернула листок из рук мастера. Оказалось, это решение о голосовании по выбору управляющей организации. От собственника требовалось только подписать чистый бланк решения. На многих бланках не указано, с кем расторгается договор управления и кого следует выбрать в качестве управляющей организации.

За последние пять лет методы обмана жителей совершенствовались, и сейчас они применяются в полной мере.

– В связи с этим возникает риторический вопрос: что делать, как быть?

– Поскольку в настоящее время договоры управления в большинстве своем расторгаются по инициативе управляющей организации, у собственников возникла уникальная возможность выбрать управляющую организацию по своему усмотрению. И там, где назрела такая необходимость, грех упустить свой шанс.

В Орле работает более трех десятков управляющих организаций. Их перечень можно получить в управлении городского хозяйства администрации Орла или на официальном сайте администрации.

Обычно поиск новой управляющей начинается с опроса знакомых; целесообразно послушать отзывы жителей, кого обслуживает взятая на примету компания. Затем следует встретиться с ее руководством, получить договор управления и, изучив его, разработать протокол разногласий, согласовав с будущими партнерами. Потом согласовать и сам договор управления; потребовать от новой управляющей организации предложения по перечню работ и размеру платы по содержанию и ремонту общего имущества. И дальше – разработать материалы, которые будут выноситься на общее собрание, заручиться помощью управляющей по размножению документов для голосования.

Если на каком-то этапе возникли непреодолимые разногласия с новой управляющей организацией, лучше сразу искать другую.

– Можно ли принять за образец старые, точнее, ныне действующие тексты договоров?

– Договоры управления, которые были навязаны собственникам жилья в 2007 году, по своему содержанию не соответствуют требованиям ЖК РФ и закону «О защите прав потребителей». В них не указан состав общего имущества многоквартирного дома; перечень работ и услуг по содержанию не соответствует требованиям постановления Правительства РФ № 416; отсутствует положение о порядке изменения такого перечня. Кроме того, не определен порядок изменения цены договора и размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также отсутствует раздел о контроле за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Подходящий текст договора управления можно отыскать в Интернете или использовать модельный договор, составленный рабочей группой при горсовете Орла. Такой образец можно получить и в нашей общественной приемной, мы готовы отправить его в электронном виде всем желающим.

– В настоящее время сложилась практика, когда управляющие организации устанавливают размер платы за содержание и ремонт согласно постановлению городской администрации, без учета мнения собственников жилья…

– Но в этом случае размер платы совершенно не увязан с перечнем выполняемых работ, поэтому невозможно добиться от управляющих организаций работы в соответствии с собранными деньгами. Такой порядок установления перечня работ и размера платы за содержание и ремонт общего имущества противоречит требованиям ЖК.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, перечень работ утверждается общим собранием с учетом предложений управляющей организации, поэтому следует запросить у нее такой документ. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества…» (пункты 13 и 14), управляющая организация проводит осмотр общего имущества и на основании этого определяет меры (перечень работ), необходимые для устранения выявленных дефектов. Причем честные управляющие привлекают к осмотру собственников.

Согласно статье 161.1 ЖК РФ, перечень работ по текущему ремонту также согласовывается с собственниками дома. А пункт 17 постановления № 491 предписывает, что собственники помещений утверждают на общем собрании перечень услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования.

Если собственники не достигли договоренности с управляющей организацией о перечне работ и размере платы за содержание и ремонт общего имущества, то следует рассмотреть вопрос о выборе другой организации или иного способа управления.

Для смены управляющей организации необходимо провести собрание собственников помещений с соответствующей повесткой дня. Опыт показывает, что при проведении собрания собственники часто нарушают процедуру, изложенную в ЖК РФ. Эти нарушения в последующем дают право прежней управляющей организации опротестовать в судебном порядке принятые на собрании решения.

Как избежать ошибок при проведении собраний, правильно составить протокол? Об этом мы постараемся рассказать в одном из ближайших номеров «Орловской городской».

Борис МУТАФ