Городские власти намерены начать процесс очистки центра Орла от ветхого и аварийного жилья

Идея

В конце прошлого года администрация города начала реализацию инвестпроекта по комплексному развитию застроенных территорий. Речь идёт о кварталах ветхих многоквартирных домов. Город выставляет эти площадки на аукцион. Выигравшая его строительная компания согласно договору за свой счёт сносит ветхие дома и переселяет жителей, а на освободившемся месте строит современные многоэтажки.

Первый аукцион по застроенной территории прошёл

5 декабря 2012 года. Его выиграла строительная компания из Московской области «433 ВСУ «Инвест». Ей предстоит снести пять аварийных домов: № 2, 4, 6, 10 на

ул. Полярной и дом № 14 на ул. Приборостроительной. Будут переселены жильцы 33 квартир. Сейчас компания делает проект застройки, который затем рассмотрят на публичных слушаниях. Одновременно она работает с реестром собственников жилья на этой территории, чтобы начать процесс переселения. И только после этого, предположительно к концу года, сможет приступить к строительству. На участке запланировано построить два жилых дома на 40 и 80 квартир.

Плюсы

– Инвестпроект выгоден и городу, и строительным компаниям, – убеждён заместитель председателя горсовета Орла Михаил Верижников. – Застройщик, к примеру, должен будет снести 3 тыс. кв. метров, а построит 12–15 кв. метров. В договоре все расчёты с ним ведутся, исходя из средней рыночной цены жилья, но он получает участок в центре города, где цены выше. К тому же первые этажи в новостройках занимает коммерческая недвижимость, её стоимость ещё выше. Плюсы для города тоже очевидны. Ветхие дома на части этих территорий не попадают в федеральную программу переселения граждан из аварийного жилья, а сносить их нужно. Проект позволит за счёт застройщика снести ветхий и аварийный фонд (примерно 30 тыс. кв. м) и переселить жителей 111 домов в благоустроенное жильё.

Сейчас в областном центре сформировано восемь застроенных участков, которые будут выставлять на аукционы. На этот год глава города Михаил Берников поставил задачу провести аукционы по 11 территориям и инициировать разработки ещё по десяти. Это позволит привлечь инвестиции на сумму 350 млн (расселение) и 1,4 млрд руб лей (новое строительство).

Проблемы

Гендиректор строительной компании «Инжилком» Валентин Невров тоже считает, что для города в этом проекте много плюсов. В первом аукционе «Инжилком» не участвовал только по той причине, что выставлялась территория в Советском районе, где компания и так много строит. Ей интересны площадки, к примеру, в Железнодорожном районе. Но есть проблемы, которые тревожат застройщиков. Одна из них связана с переселением жильцов из домов, которые идут под снос.

– Собственники жилья в таких домах нередко просят за него столько, сколько захотят. Или при расселении вдруг выясняется, что в трёхкомнатной квартире живут три семьи с детьми и каждой нужна отдельная квартира. Поэтому затраты застройщика на этапе расселения всегда больше, чем планируется. Для таких проектов нужны собственные оборотные средства, – делится опытом Валентин Невров. – При этом «торги» переселенцев с застройщиком могут затягиваться на год-полтора. И муниципалитет на этот процесс практически повлиять не может.

Другая проблема – отсутствие в Орле газа и электроэнергии для подключения новых площадок, тяжёлое положение с техническими условиями по подключению к газовым и электросетям.

– Это системная трудность, – поясняет советник главы администрации города Ирина Кузьма, – и здесь мы активно взаимодействуем с областью, поскольку без взаимодействия с сетевыми компаниями – энергетиками и газовиками – эту проблему не решить.

В частности, в ближайшие годы предстоит решить воп рос о строительстве газовых сетей от Мезенской газорас пределительной станции до микрорайонов «Зареченский» и № 13, а также строительстве трансформаторной подстанции в этом микрорайоне.

Но, несмотря на проблемы, застройщики заинтересованы в проекте развития застроенных территорий.

– Если строительные компании хотят работать, то все равно придут на эти площадки – не сегодня, так завтра. Другой земли в Орле нет. А здесь ещё и город помогает, например, готовить проекты планировки, – говорит Валентин Невров.

Как сделать жильё доступнее?

По мнению опрошенных специалистов, этого можно добиться при условии увеличения объёма жилищного строительства в Орле как минимум вдвое, ужесточения конкуренции среди застройщиков, упрощения процедуры получения земельных участков под застройку, уменьшения кредитных ставок по ипотеке.

Проект развития застроенных территорий поможет увеличить объёмы. Но что касается конкуренции, то на орловском рынке она пока не высока.

Не всё просто и с ипотекой. В прошлом году многие банки повышали ставки, тем не менее желающих взять жилищный кредит меньше не стало. По мнению риэлторов, ставка ипотеки не должна превышать 5%, чтобы не стать непосильной ношей для заёмщика. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2012 году составила 12,3%. В этом году АИЖК прогнозирует её рост до 13,5% годовых.

Прямая речь:

Ирина Кузьма, советник главы администрации г. Орла по вопросам перспективного развития города и землепользования:

– Проект развития застроенных территорий преследует сразу несколько целей. Первая — это расселение жителей из ветхого и аварийного жилья. Вторая – стимулирование строительства на территории города Орла. В силу того, что свободных земельных участков у нас нет, подход через договор развития застроенных территорий позволяет нам застраивать город не точечно, а комплексно, прорабатывая проекты и с архитектурной точки зрения. И третья цель — это насыщение местного строительного рынка, возможность для орловских компаний осуществ лять подрядные работы.