Рынок жилой недвижимости в Орле восстановился после кризиса
Предложение выросло
По информации городской администрации, в 2012 году в Орле введено в эксплуатацию более 210 тыс. квадратных метров жилья. Построено и сдано 25 многоквартирных жилых домов. Это лучшие показатели за последние три года. И свидетельство того, что строительная отрасль, сильно пострадавшая от кризиса 2008 года, наконец-то восстановила свой потенциал.
Сегодня строительство жилья в областном центре ведут 25 инвесторов—застройщиков, всё это местные орловские компании. К примеру, ОАО «Орёлстрой» в минувшем году построило три жилых дома в микрорайоне «Зареченский» и четыре — в «Ботанике». В общей сложности более 69 тыс. кв метров (1340 квартир). ООО «Регионстрой» сдало в эксплуатацию жилые дома в микрорайоне №6 на ул. Раздольная. ЗАО «Инжилком» продолжило многоэтажное строительство в Советском районе Орла. За счёт сноса ветхого частного сектора компания застраивает 16-этажными монолитно-каркасными домами улицы 8 марта, М. Горького, Пожарная, Карьерная. В прошлом году она построила около 15 тыс. кв. м жилья – два дома. Сейчас строит ещё пять, два из них планируется сдать в конце года.
Реакция рынка
По статистике, в минувшем году в Орле было зарегистрировано на четверть больше сделок купли-продажи жилья, чем в 2011 году. По мнению директора агентства недвижимости «Орёл» Татьяны Петраковой, оживлению рынка способствовали, в частности, финансовая нестабильность еврозоны и негативные ожидания по отношению к доллару и евро — в этих условиях единственным надёжным инструментом сохранения накоплений граждане обычно считают недвижимость. Рост покупательской активности стимулировало также увеличение и удешевление различных госпрограмм. Всё более доступной становится ипотека. По оценке агентства, сегодня не менее 50% сделок на вторичном рынке происходит с участием ипотечных кредитов.
Увеличение объёма строительства в Орле привело к резкому росту предложений на рынке новостроек.
Что происходит с ценами
Риэлторы расходятся в оценке того, насколько в среднем подорожали квартиры в Орле в прошлом году по сравнению с 2011-м. Одни называют 7-15%, другие – 15-20%. Застройщики уверенно говорят о 10-процентном росте цен. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке колеблется в диапазоне от 38 до 50 тыс. рублей, на первичном – от 30 до 48 тыс. рублей.
– У нас цены остались на прежнем уровне: 37 тыс. рублей за квадратный метр для тех, кто оплачивает 100% стоимости квартиры, 38 тыс. рублей — при оплате 50% стоимости, и 39 тыс. рублей для тех, кто берёт квартиру в кредит и оплачивает 30%, – рассказывает руководитель одной из ведущих строительных компаний Орла.
Прогноз на 2013 год
Специалисты сходятся в том, что прогнозировать ситуацию на рынке жилья в этом году довольно сложно — слишком много различных факторов способны повлиять на его развитие.
– Правительство готовит пакет мер по защите обманутых вкладчиков, которым обяжет застройщиков перед началом строительства создавать резервный страховой фонд в сумме не менее 4% от сметной стоимости дома. Это приведёт к увеличению себестоимости жилья и, как следствие, – росту цены квадратного метра, – поясняет Татьяна Петракова. – Дефицит свободных площадок под застройку в Орле и резкий скачок цен на земельные участки также ведёт к повышению стоимости квартир. А вот увеличение объёма сдаваемого жилья в 2013 году, которое обещают застройщики, должно сыграть на понижение цены квадратного метра.
Планы городских властей по расширению границ города Орла и приращению новых территорий для застройки должны повлиять если не на снижение цены, то, по крайней мере, на её стабилизацию, – считает она.
В целом прогнозы риэлторов на этот год сильно разнятся. В некоторых агентствах считают, что цены вырастут на 10%. В других прогнозируют рост на 20-25%. По оценке застройщиков, стоимость жилья увеличится на 5-7%, то есть в пределах инфляции.
Портрет покупателя
Согласно исследованию агентства недвижимости «Орёл», около 50% квартир в новостройках приобретают люди, улучшающие свои жилищные условия.
Около 30% составляют те, кто впервые покупает недвижимость (как правило, молодые семьи). Примерно 20% квартир – это так называемые инвестиционные вложения, когда приобретение недвижимости рассматривается как способ сохранения накоплений.
Основными покупателями жилья на первичном рынке являются жители Орла, на их долю приходится не менее 75% квартир (что подтверждают и застройщики).
Ещё примерно 15% – это жители районов области, которые или сами переезжают в областной центр, или покупают квартиры для детей. Доля переселенцев из других российских регионов среди покупателей квартир в орловских новостройках незначительна — 5-10%. (По словам некоторых застройщиков, в их домах это единичные покупатели).
С учётом невысокого уровня доходов населения наибольшим спросом в Орле пользуется жильё эконом-класса. На вторичном рынке это 1-2-комнатные квартиры в панельных 5 и 9-этажных домах. И однокомнатные квартиры улучшенной планировки в новостройках. Элитные квартиры большой площади сейчас практически не востребованы. Риэлторы объясняют снижение спроса тем, что круг покупателей таких квартир в Орле довольно узок, и за прошедшие годы в этом сегменте рынка произошло насыщение.
