Камень преткновения

Орловские строители ждут от депутатов горсовета поддержки итогов публичных слушаний по изменениям в Правилах землепользования и застройки

Наша газета уже рассказывала о прошедших публичных слушаниях по изменениям в городских Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), были и комментарии на эту тему. Поделиться своим мнением мы попросили и одного из инициаторов слушаний, строителя с 45 летним стажем, генерального директора ООО «Жилстрой Инвест», депутата городского Совета народных депутатов Анатолия ПЕТРОВА.

– Анатолий Николаевич, на публичных слушаниях предложено увеличить плотность застройки на отведенных под них земельных участках с 13 до 27%. Но действующая ныне норма принята уже давно. Почему же надобность в ее замене появилась именно сейчас?

– Действительно, этот спорный коэффициент строительного использования земельного участка действует с 2008 года. Но, откровенно говоря, никто на него внимания не обращал. И вряд ли ошибусь, сказав, что сегодня редкая стройка в центре города соответствует требуемому коэффициенту. Многие застройщики даже не знали о его существовании. И мы впервые столкнулись с такой проблемой на стройплощадке на ул. Веселой.

Мы на торгах выиграли право аренды этого земельного участка, заключили договор с собственником. С соблюдением всех процедур получили разрешение на строительство здесь 12 этажного дома, а также на снос на площадке 18 деревьев, за что внесли в городскую казну 600 тысяч рублей.

Установили по периметру участка забор, не затронув ни пяди чужой территории. Но некоторые жители встретили новостройку в штыки: дескать, высотка помешает соседним двухэтажным постройкам. Но ведь эта территория городская, рано или поздно она все равно будет застраиваться.

Тем не менее пошли жалобы. Комиссии приходят – а у нас все документы в порядке. В конце концов, зацепка нашлась: «пятно» застройки многоэтажного дома на земельном участке превышает норму на 4%.

Но при этом не учитывается, что дом проектировался с учетом еще старой нормы на парковки – с коэффициентом 0,5 (сейчас она, как известно, 0,35). Это, безусловно, увеличивает плотность застройки, но зато людям создает удобства. Запроектирована хорошая детская площадка. Соблюдены все размеры пожарных проездов, требования по инсоляции.

– Вы свои расчеты показывали?

– Мы их предоставляли всем, кто пожелал. И все убедились, что там нет проблем. Тогда появился еще один предлог для претензий: не укладываемся в норматив по площади зеленой зоны. Но и это не так. Да, в СНиПе есть требование: на одного жителя должно приходиться по шесть квадратных метров «зеленки». Однако наши критики в упор не хотят видеть, что в СНиПе речь идет о норме в пределах жилого квартала, а они соотносят эту цифру только со стройплощадкой. Между тем квартальная зеленая зона вполне достаточна.

Что нам оставалось в такой ситуации? Пройти через публичные слушания. И они состоялись в администрации Советского района. По их итогам мы получили положительное заключение на отклонение от предельных параметров, а вслед за этим и разрешение на строительство.

– Наверное, пришлось и с жителями как то договариваться?

– Конечно, мы понимаем, что из за стройки у живущих здесь людей появляются какие то неудобства: шум механизмов, движение большегрузного транспорта. Но и у них есть возможность компенсировать издержки, добившись для себя проведения каких то работ, которые они сами сделать не в состоянии. Чем в принципе многие и воспользовались. Например, жители одного из домов попросили отремонтировать им два подъезда, лестничные клетки, поставить кодовые двери, заменить в подвале сантехническую разводку.

Другие просили преду смотреть на первом этаже новостройки помещения для размещения аптеки, парикмахерской, магазинов. Мы и на это готовы. Правда, было бы лучше, чтобы для таких площадей сразу нашелся хозяин и сделать их уже под конкретные запросы. Но свои обещания мы выполним в любом случае.

Однако инцидент на Веселой заставил нас задуматься: а насколько этот коэффициент в ПЗЗ обоснован, почему в Орле он самый низкий по ЦФО? В других регионах эта цифра достигает 40%, а у нас только 13. Поговорили с другими застройщиками, и все высказались за вынесение этого вопроса на городские публичные слушания. Кстати, в ходе подготовки к ним я направил запрос в горадминистрацию и горсовет с просьбой дать разъяснения, на основании каких документов в ПЗЗ включена норма 13%. Никто не смог ответить.

– Возможно, чтобы в городе было больше зелени?

– Но беда в том, что и за существующими насаждениями никто толком не ухаживает. Посмотрите, в каком состоянии наши парки и скверы! Может, лучше там навести порядок?! А не тратить миллионы на расширение пустырей, заросших бурьяном. Ведь если следовать нынешнему коэффициенту, нам придется прирезать для увеличения зеленой зоны еще соток восемь. При этом цена сотки земли сегодня уже превышает миллион. И новоселы при покупке квартиры заплатят за это из своего кармана, а потом будут скидываться еще и на земельный налог.

Кстати, на публичных слушаниях мы спрашивали у людей: вы готовы платить за дополнительный участок? Ответ был однозначным: зачем нам это надо?

– Выходит, от такого коэффициента страдают не только строители?

– Совершенно верно. Плохо и для города, и для тех граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Сегодня в Орле частные застройщики практически не участвуют в сносе ветхого и аварийного жилья. Вся надежда на федеральные, региональные и муниципальные программы. А ведь свой вклад могли бы внести и застройщики (их в Орле около трех десятков). В результате удалось бы сэкономить сотни миллионов бюджетных рублей. И программа переселения наверняка двигалась бы быстрее.

– Кстати, а как сейчас обстоят дела на той площадке по улице Веселой?

– Работы начались. Поскольку нам говорят, что не укладываемся в нужный коэффициент для 12 этажей, мы не настаиваем, будем строить девять. Тем не менее запроектированную несущую способность конструкций не снижаем. Также оставляем в доме два лифта (пассажирский и грузовой), как положено для зданий свыше 10 этажей. Если горсовет утвердит предложенный на публичных слушаниях коэффициент застройки, у нас появится возможность увеличить этажность дома до 12. Не пройдет – оставим девять.

Но второй вариант будет иметь последствия для всего города. Значит, и у других, строящих жилье в центре города, начнутся проблемы. А это и безработица, и сокращение поступлений в бюджет. Добавьте сюда еще и неизбежный дефицит жилья. Одним словом, принимая решение, стоит очень серьезно подумать.

Борис МУТАФ

ettv