Строит частник, а спрос – с городских властей

Осипов Вячеслав Леонидович

Начальник управления строительства администрации г. Орла.

Сегодня строительство — одна из немногих успешно развивающихся сфер экономики в Орле. В этой отрасли работает более 70 крупных и средних подрядных и проектных организаций, около трёх десятков инвесторов-застройщиков. Общая численность занятых в строительстве превышает 10 тысяч человек.

Возьмём только жилищное строительство. Если в 2010 году в городе было введено 177,2 тыс. кв. метров жилья, то в истекшем году, по предварительным данным, этот показатель составил около 190 тыс. кв. метров, или 3 тыс. квартир. Еще примерно 10,2 тыс. кв. метров прибавило к общей жилплощади индивидуальное жилищное строительство.

По данным статистики, наибольший объём жилищного строительства обеспечили ОАО «Орёлстрой», ЗАО «Инжилком», ОАО «Агентство ипотечного кредитования Орловской области», ЗАО «Стройкомплект».

Задействованы в работе строительного комплекса также малые предприятия и индивидуальные предприниматели, выполняющие в основном работы по текущему и капитальному ремонту муниципальных объектов здравоохранения, культуры и учреждений образования. И всё же пока достичь поставленных перед этой отраслью целей не удалось. Например, через основного заказчика по строительству, реконструкции и капитальному ремонту муниципальных объектов — МУ «УКС г. Орла» в 2011 году предусматривались ассигнования в размере 434,5 млн. рублей, в том числе субсидии из федерального бюджета — 210,7 млн. рублей, областного бюджета — 48,4 млн., средства городского бюджета — 175,4 млн. Официальных итогов по году ещё нет, но, по данным за 11 месяцев, ни по одной из позиций объём капитальных вложений полностью не освоен.

Как отмечают в мэрии, это обусловлено финансированием по остаточному принципу. Подтверждение бюджетных ассигнований на проектирование и строительство муниципальных объектов доводится до заказчиков в третьем-четвёртом кварталах, после чего до полутора месяцев длятся предусмотренные законом конкурсные процедуры. В результате работы по объектам начинаются под занавес года.

Часто меняются нормативные документы. По этой причине пришлось корректировать проектную документацию по 2-й очереди школы № 50 по ул. Картукова, по хирургическому комплексу больницы им. Семашко. Но особенно осложнили взаимоотношения муниципального заказчика и застройщиков изменения, внесённые в ст. 30 Земельного кодекса РФ. Этот кодекс вообще за год менялся шесть раз. В результате мало того, что строительство социальных объектов отныне перекладывается на плечи муниципалитета, так теперь, если такой объект строится в микрорайоне с частной землёй, муниципальное образование обязано безвозмездно предоставлять застройщику равноценный земельный участок. Но в распоряжении муниципального образования «Город Орёл» сегодня остались только земли под снос да овраги. По этой причине затянулась передача земельного участка в МР «Ботаника» от ОАО «Орёлстрой» в муниципальную собственность для строительства школы и детсада.

Не секрет, что непосредственно муниципалитет в последние лет пять жильё не строит. Нет уже и былой практики, когда при выдаче разрешения на строительство застройщики обязывались выделить определённый процент из построенного жилья для муниципальных нужд. Хотя споры на этот счёт продолжаются. Одни указывают, что в соседних регионах такая практика ещё существует, значит, должна быть и у нас. Другие утверждают: сейчас время иное и принуждение незаконно, потому что расходы на эти квадратные метры лягут на «кошелёк» застройщиков. И любой из них легко оспорит претензии муниципалитета в суде.

Тем более что в последние годы тенденция на ослабление влияния муниципалитета в градостроительстве проявляется не только в этом. На недавних публичных слушаниях по проекту изменений в Правилах землепользования и застройки территории Орла вышел показательный конфуз. Оказалось, отныне процедура согласования застройки с главным архитектором из Правил будет исключена. Все эти функции перекладываются на публичные слушания. И примечательно, что на защиту муниципального контроля вдруг дружно стали сами строители, высказавшиеся за обязательное сохранение такого инструмента регулирования градостроительной деятельности. Иначе, по мнению участников слушаний, облик города будет изуродован и он погрузится в хаос.

Отсутствие должных инструментов контроля уже сказывается в новых микрорайонах. Они застроены без социальных объектов: поликлиник, школ, детских садов. У всех на слуху история с канализацией микрорайона на Карачевском шоссе, из-за которой сегодня через весь город тянут коллектор. Есть примеры, когда дома заселяют, а там ещё нет окон и дверей, подходов и подъездов к зданиям. На одном из заседаний коллегии городской администрации вспоминали такой случай: «Когда вручали ключи от квартир детям, которые остались без попечения родителей, и переселенцам из ветхого и аварийного жилья, одна из переселенок сказала: «Да, купили квартиру — это хорошо, но мы тут с фонариками ходим. Утром везу ребенка в школу с фонарем, вечером так же встречаю».

— Поскольку территории микрорайонов «Зареченский» и «Ботаника» принадлежат частной организации, — рассказывает начальник управления перспективного развития города администрации Орла Вячеслав Осипов, — эти вопросы решаются только инвестором-застройщиком. Муниципальные средства, пока земля не будет передана в муниципальное распоряжение, туда вкладывать нельзя. Но спрос за всё с городских властей.

Есть надежда на проекты планировки территорий (ППТ), которые требуются по новому Градостроительному кодексу. В них заранее обозначаются все объекты для обеспечения жизни и деятельности микрорайона — и жильё, и соцкультбыт. В 2011 году утверждено 14 таких проектов в разных районах города. Но всё это составляет лишь 8% от необходимого. Если разработать проекты планировок на всю территорию города, как того требует Градостроительный кодекс, понадобится 400 млн. рублей.

В настоящее время ООО «Агростройинвест» разрабатывается ППТ в районе Старо-Московского шоссе, ул. Михалицина, пер. Артельного; акционерным обществом «Орелстрой» готовится проект планировки МР «Ботаника». Управлением архитектуры и градостроительства по результатам конкурса заключен контракт с ООО «Хоумленд Архитектура» (г. Москва) на разработку ППТ района железнодорожного вокзала.

Для нашего города с многовековой историей сегодня особенно остра проблема ветхого жилья. Его снос происходит в основном только по целевой адресной программе, финансирование которой по сравнению с необходимыми объёмами просто мизерное. Ситуацию могли бы изменить застройщики-инвесторы. Но у них пока в этом нет никакой заинтересованности. Вот как поясняет ситуацию генеральный директор ОАО «Инжилком» Валентин Невров: «В районе улицы Горького есть два двухэтажных барака. Их жильцы приходили ко мне с просьбой переселить их из этого непригодного жилья. Но если я это сделаю, нет никакой гарантии, что земельный участок под бараками попадёт ко мне. Он будет выставлен на аукцион. И я, несмотря на то что потратил немалые средства, могу остаться ни с чем. Вот если бы упростили вопрос с землей...».

Эта тема обсуждалась и на заседании комитета горсовета по землепользованию, строительству и перспективному развитию города. Депутаты видят здесь пока два выхода: инвестор может помочь жильцам ветхого дома оформить в собственность земельный участок, приватизировать квартиры, а затем у них же всё это выкупить. Но путь этот непростой и не совсем надёжный. Второй вариант: на аукцион выставляется проект застройки территории, и земля автоматически переходит к победителю торгов. Правда, неизвестно, сколько ждать такого проекта именно для этих бараков. Впрочем, депутаты готовы обратиться и в облсовет с просьбой ходатайствовать о пересмотре существующего законодательства.

А на заседании коллегии администрации Орла, где обсуждалась работа строительного комплекса, отмечалось, что городу нужен портфель заказов минимум на пять лет, чтобы стройиндустрия видела перспективы, знала, что не нужно сокращать объёмы и персонал, искать работу в других регионах, как это получилось с дорожниками. Городские власти ставят задачу минимизировать затраты застройщиков при подключении к инженерной инфраструктуре и именно за счет этого рассчитывают на часть квадратных метров в строящихся домах. Будут также сокращаться сроки предоставления земельных участков и выдачи разрешений на строительство.

Как известно, ожидаемые инвестиции, связанные с подготовкой к 450-летию основания Орла, в основном предназначены на строительство. А принятой недавно Комплексной программой социально-экономического развития города до 2015 года предусматривается достигнуть темпов ввода жилья до 245 тыс. кв. метров в год. Это значит, строительный комплекс будет жить, а благодаря ему будет развиваться и сам город.

Борис МУТАФ

ettv