Жильё по ипотеке

Муромский Александр Сергеевич

заместитель главы администрации г. Орла по архитектуре, строительству и перспективному развитию города.

6 июня в Орле участники региональ ного совещания Ассоциации ипотечных компаний решали, как сделать ипотеку доступной длябюджетников.

11 млрд кредитов

Впервые такое представительное мероприятие проходило в нашем городе. Обсудить назревшие проблемы отрасли приехали специалисты из Иркутска, Красноярска, Краснодара, Астрахани, Саратова и многих других городов.

Объемы ипотечного жилищного кредитования в стране растут год от года. В Орловской области в 2013 году по сравнению с 2012 -м этот рост составил 150%, сообщил на совещании зампредседателя регионального правительства Николай Злобин. В прошлом году банки выдали орловцам 5,5 млрд рублей ипотечных кредитов и примерно 5,5 млрд рублей составили обычные жилищные кредиты. Итого 11 млрд рублей кредитных ресурсов – весомая цифра для небольшой области.

Сегодня на первый план выходит строительство социального жилья – такая задача поставлена в федеральной программе «Жилье для российской семьи». По словам президента Ассоциации ипотечных компаний Сергея Бердоусова, региональные агентства могут стать ведущими операторами этой программы, если смогут предложить дешевые ипотечные продукты учителям, врачам и другим категориям бюджетников.

Снос за счет инвестора

Во многих городах России велика доля ветхого и аварийного жилья. В Орле признаны аварийными более 200 домов. Опытом решения этой проблемы поделился заместитель главы администрации города Александр Муромский, рассказавший о программе развития застроенных территорий. За счет реализации этой программы город расселяет граждан из ветхого жилья, причем без участия бюджета, на средства инвесторов и на месте аварийного жилья получает современные дома. Договор развития застроенных территорий рассчитан на 7 лет. В первые 3 года инвестор и застройщик занимаются расселением граждан и сносом аварийных домов, в последующие 4 года – непосредственно строительством.

Кстати, уже в процессе реализации программы в нее были внесены изменения. Например, предусмотрена возможность поэтапного расселения людей и строительства, если позволяет площадь территории. При таком подходе застройщик за первые 3 года успевает построить дом для расселения всех оставшихся жильцов. Тем более, что многие из них не хотят переезжать в другие районы города.

В 2013 году администрация сформировала 8 территорий общей площадью более 11 га. По итогам аукционов заключены договоры с инвесторами на три территории общей площадью почти 5 га, где находятся 62 дома. Однако не все идет гладко. На застроенных территориях часто стоят самовольно построенные гаражи, сараи, которые жители даже смогли приватизировать и получить права на земельный участок. Механизмов изъятия, а точнее выкупа по рыночной цене для подобных объектов сегодня нет. И это может поставить крест на всей программе развития застроенных территорий. Еще одна проблема — развитие социальной инфраструктуры. Территория застраивается многоквартирными домами, соответственно, увеличивается нагрузка на существующие школы, детсады. На застроенной территории из за ее ограниченности невозможно построить объекты соцкультбыта. Один из механизмов, который сейчас прорабатывается в администрации, – создание фонда развития социнфраструктуры, который будет консолидировать плату за подключение объектов и направлять ее в дальнейшем на реконструкцию существующих объектов соцкультбыта или на строительство новых.

Цена квадратного метра

Основным оператором на региональном рынке является ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области», которое одновременно выступает и застройщиком.

По словам гендиректора компании Александра Улаева, одной из главных проблем при реализации программы «Жилье для российской семьи» станет требование уложиться в предписанную стоимость квадратного метра – 30 тыс. рублей.

– Строительство жилья в строго определенном ценовом диапазоне, который нам задается, напрямую зависит от дешевых финансовых ресурсов. А самые дешевые ресурсы для застройщика, как известно, – это средства дольщика, – сообщил заместитель гендиректора АИЖК Орловской области Владимир Нестеров. – Однако, если удешевление стоимости квадратного метра станет проблемой только застройщика, дело дальше не пойдет. Здесь должны участвовать все – и муниципалитет, и застройщики, и банки, и дольщики.

Многие участники совещания негативно отнеслись к обсуждаемому сейчас предложению перейти от привлечения застройщиками средств дольщиков к полному проектному финансированию банками. По мысли авторов предложения, контроль банка за движением средств дольщиков позволит уменьшить случаи мошенничества в этой сфере.

– Пытаясь защитить обманутых дольщиков от «плохих» застройщиков, не учли риск самих кредитных учреждений — сегодня мы наблюдаем массу случаев отзыва банковских лицензий. В итоге рискуем получить обманутых дольщиков, но уже по вине банков, – считает Владимир Нестеров. По его мнению, проблема обманутых дольщиков возникла там, где застройщик вел свою деятельность в обход закона о долевом строительстве, по серым схемам.

Для соблюдения баланса интересов между кредитором и участниками долевого строительства он предложил активно развивать опции «долевое строительство» по всем ипотечным продуктам АИЖК. В частности, кредитование под залог уже имеющегося жилья с целью участия в долевом строительстве, в том числе, с кредитованием членов семьи граждан, которые не являются залогодателями. АИЖК могло бы предоставлять возможность дополнительного улучшения жилищных условий для граждан по программе переселения из ветхого и аварийного жилья за счет ипотечного кредитования.

Проблемные сети

Что же мешает строителям сделать квадратный метр дешевле? Как рассказал гендиректор ОАО «Орелстрой» Александр Студенников, сегодня основные проблемы для застройщиков связаны с подключением объектов к сетям энергетиков, газовиков и водоканалу. В этом году компании удалось заключить многоступенчатый договор с платой за подключение с энергетиками.

– В результате по энергетике совершенно прозрачная схема: мы получаем затраты на подключение в себестоимости площадки, как и положено, и не получаем бесхозных сетей, за которые потом приходится отвечать, – поясняет гендиректор. Почти полгода заключали договор с водоканалом. Но сложнее всего приходится с газовиками, хотя в последний год и с ними застройщик работает через плату за подключение. Между тем, по словам Александра Студенникова, существуют проблемы, которые годами никак не решаются. Это межквартальные дороги, их освещение и ливневка.

– Тут никакой методики нет ни у государства, ни в области, ни в районах. У всех свои правила игры, – говорит он. – Ненормально, когда государство через Налоговый кодекс признает эти затраты экономически обоснованными, а на практике получается – мы сделали ливневку, подарили городу и еще раз напоролись на налоги.

Вот так и выходит, что все свои дополнительные затраты застройщик включает в цену квадратного метра.

ettv